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Dicas
de construção - Aspectos legais
A
construção de uma edificação exige que sejam considerados e atendidos
diversos aspectos, principalmente os de caráter legal, que têm início já
na escolha do lote.
A legislação é muito ampla, e varia de um local para outro, motivo
pelo qual recomenda-se, para todos os casos, a contratação de um
profissional (arquiteto ou engenheiro). Entretanto, é bom saber o que
ela envolve.
A primeira questão refere-se às cláusulas contratuais do
loteamento, que procuram uniformizar o bairro e, muitas vezes, são até
mais severas que o Código de Edificações do município. Elas podem
definir, por exemplo, o número de pavimentos, a taxa de ocupação
(percentual, em relação à área total do terreno, ocupada pela projeção
da construção sobre o terreno), o coeficiente de aproveitamento (índice
que estabelece a relação entre o total de área construída e a área do
terreno) e a adoção de recuos maiores que os previstos em lei.
Se o lote pretendido está no litoral, em região de mananciais
(junto às represas ou bacias hidrográficas) ou em área de floresta
nativa, as exigências legais se multiplicam. No caso do litoral, muitas
faixas de terra são bens permanentes da Marinha Brasileira; paga-se o
preço de mercado do lote, mais uma taxa à Marinha para ocupá-lo e ainda
é preciso cumprir as exigências para sua ocupação. Geralmente, não se
constrói ao longo de uma faixa de 30m, contados a partir da maré alta;
nela, só são permitidos equipamentos de lazer e jardins, desde que não
comprometam a paisagem.
Em área de proteção aos mananciais, o problema está mais na taxa
de ocupação e no coeficiente de aproveitamento, visando prejudicar o
menos possível a vegetação nativa. Árvores centenárias não podem ser
derrubadas; muitas vezes, elas são identificadas pelo diâmetro do seu
tronco, e precisam estar indicadas no levantamento planialtimétrico.
No caso das matas naturais, por maior que seja o terreno, a taxa
de ocupação e o coeficiente de aproveitamento serão bastante pequenos,
para que a construção da edificação não caracterize um desmatamento. Ao
visitar o loteamento, deve-se verificar se o mesmo está em região
protegida por lei especial.
Principalmente em cidades grandes, não é incomum estar tramitando,
nas esferas municipal, estadual ou mesmo federal, projetos que
impliquem, futuramente, na desapropriação parcial ou total de áreas - e,
conseqüentemente, na sua desvalorização, pois esse procedimento não
respeita os valores de mercado.
Ao pensar em comprar um terreno urbano, é necessário conferir se
há, no bairro, algum projeto de porte, como uma alça viária, a
duplicação de uma avenida, a construção de prédio público ou até a
urbanização de uma praça, o que poderá levar parte do lote.
O profissional pode identificar a classificação do lote quanto à
sua localização, o que a legislação de zoneamento permite construir e se
há projetos para alteração do uso do solo nas imediações.
Uma vez resolvidos os prováveis problemas que envolvem a compra, é
preciso definir o profissional responsável pelo projeto. O custo do
projeto é pessoal, embora o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB)
possua uma tabela de honorários que serve de parâmetro para os
profissionais. A escolha de um profissional que já atue na cidade é uma
boa alternativa, tendo em vista que ele, com certeza, já deve estar
cadastrado junto à respectiva prefeitura.
Os procedimentos legais e burocráticos junto à prefeitura devem
ser cumpridos pelo arquiteto ou pelo proprietário, ou por terceiros, com
a devida procuração legal. Os documentos exigidos normalmente são:
• o título de propriedade do imóvel, devidamente registrado
(escritura);
• cópia das folhas 1 e 2 da notificação/recibo do IPTU;
• memorial descritivo, especificando os materiais a serem
utilizados, em duas vias (assinadas pelo autor do projeto e pelo
proprietário);
• peças gráficas (plantas, implantação, cortes, fachada principal,
tabela de iluminação e ventilação com carimbo próprio da prefeitura,
assinadas pelo autor do projeto, pelo responsável pela obra e pelo
proprietário);
• levantamento planialtimétrico em duas vias (elaborado por
profissional habilitado ou pelo próprio arquiteto);
• vias da taxa recolhida para o CREA, com base no valor cobrado
pelo arquiteto e na metragem quadrada, sem a qual a prefeitura não
libera o Alvará de Construção;
• cópia do recibo atualizado dos profissionais envolvidos e
cadastrado na prefeitura;
• cópia da carteira do CREA dos profissionais;
• comprovante de pagamento das taxas e emolumentos exigidos pela
prefeitura (que variam de cidade para cidade) referentes ao andamento do
processo a ser instaurado.
Caso o setor municipal responsável pela liberação do Alvará de
Construção encontre alguma irregularidade, emitirá um Comunique-se, ou
seja, um comunicado oficial do problema encontrado e um prazo para que
este seja sanado; deve-se ficar atento aos prazos do Comunique-se, para
que as pendências sejam resolvidas em tempo hábil.
As prefeituras, via de regra, exigem que o canteiro construído na
obra seja cercado por tapumes, dão um prazo para seu cumprimento e
cobram uma taxa para sua execução (embutida nos comprovantes exigidos
antes da aprovação do projeto).
Todos os profissionais que trabalharão na obra (à exceção dos
autônomos) precisam ser registrados de acordo com as normas no
Ministério do Trabalho, pagando a Guia de Recolhimento da Previdência
Social. Em um quadro de avisos, em local visível, estarão os nomes dos
empregados, horários de entrada e saída e horário de funcionamento da
obra.
Na obra ficará uma cópia da planta aprovada e o Alvará de
Construção. De acordo com a legislação, deve haver um banheiro, mesmo
que os empregados não durmam no alojamento. A obra ainda deverá ter
ligação de água e luz e a placa do autor do projeto e do responsável
técnico em lugar visível: se um fiscal do CREA não a localizar, pode
multar o profissional com base em lei federal. Dependendo da
situação do terreno, são estipulados horários para carga e descarga, da
entrega do material de construção aos bota-foras de terra. A legislação
é específica demais, mas os horários usados visam evitar que a
construção incomode a vizinhança.
A fiscalização de obras, na verdade, não existe para aterrorizar
os proprietários, mas para impedir que a legislação seja ferida. Quando
algum tipo de irregularidade é encontrado - a construção não confere com
a planta aprovada, foram feitas alterações no projeto original, há
desrespeito às leis trabalhistas -, o fiscal deve emitir uma Notificação
ao proprietário ou profissional responsável pela obra. A exemplo do
Comunique-se, a Notificação não é uma penalidade em si, mas um documento
legal, com prazo para que o proprietário ou o profissional apresente a
solução do problema. Quando a irregularidade é muito grave, pondo em
risco a integridade física dos pedestres ou casas vizinhas ou sendo obra
clandestina, o fiscal tem poderes para embargar (paralisar) a obra.
Uma vez embargada, é dado um prazo para regularizar (ou
justificar) a irregularidade que gerou o embargo, pagando uma taxa
correspondente às adotadas na religação de água ou luz quando
interrompidas por falta de pagamento.
Concluída a obra, visitada os guichês que comandam os aspectos
legais da construção e cumpridas todas as obrigações técnicas e legais,
é emitido o mais almejado dos documentos para quem constrói: o
Habite-se. Sem ele, não é possível ocupar o imóvel; com ele, acaba a
interferência municipal sobre a construção.
Fonte:
Eng. Luiz Carlos Thiers Silva |
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